Преди време при мен дойде семейство с жилищен кредит, който плащаха от няколко години. Не се оплакваха от банката си, просто никога не бяха проверявали дали условията им са все още добри. Седнахме, пресметнахме всичко заедно и стана ясно, че могат да облекчат месечната си вноска и да спестят значителна сума за целия срок. Видяха го на хартия, с числата пред очите си.
Такива разговори водя често. Казвам се Андрей Илиев и от повече от 4 години съм управител на FF Consult. Преди това около 10 години работих като директор в банка. През ръцете ми са минали стотици ипотечни кредити и продължават да минават и днес, като управител на FF Consult. Затова знам как изглеждат нещата от двете страни на гишето, и още нещо: рефинансирането не е за всеки, но за много хора е най-лесният начин да подобрят условията по кредита си.
В тази статия ще ви обясня как работи, кога си струва и кога е по-добре да изчакате. Ще използвам принципи и формули, а не конкретни лихви. Лихвите се променят, а логиката на изчислението остава.
Какво е рефинансиране на кредит?
Рефинансирането на ипотечен или жилищен кредит означава да замените съществуващия си кредит с нов, обикновено с по-добри условия. Новият кредит погасява стария и оттам нататък плащате по новия договор.
Има два основни варианта:
- Рефинансиране в друга банка. Новата банка отпуска кредит, с който се погасява задължението ви към старата. Това е най-често срещаният случай.
- Преструктуриране в същата банка. Договаряте с настоящата си банка нови условия: промяна на лихвата, срока или вида на лихвата.
Тази статия е за рефинансиране на ипотечни и жилищни кредити.
Защо хората рефинансират?
Причините са различни и не всяка е свързана с лихвата:
- По-ниска месечна вноска, за да остане повече място в семейния бюджет.
- По-изгодно общо оскъпяване за целия срок на кредита.
- Промяна на срока: по-кратък, за да сте свободни по-рано, или по-дълъг, за да облекчите вноската.
- Смяна на вида лихва, например от променлива към по-предвидима.
- Събиране на няколко задължения в едно, за по-прости и по-спокойни финанси.
- Освобождаване на съдлъжник или промяна на обезпечението.
- По-добро обслужване, когато настоящата банка не ви върши работа.
Кога рефинансирането си струва?
От практиката ми, рефинансирането обикновено има смисъл, когато са налице повечето от следните неща:
- Разликата в цената е съществена. Дребна разлика често се изяжда от разходите по процеса.
- Остава достатъчно дълъг срок. Колкото повече години остават, толкова повече време имате да „изкарате“ спестяванията.
- Основната част от кредита още не е погасена. В началото на кредита вноските са съставени предимно от лихва, затова ефектът е по-голям.
- Разходите по прехода се връщат бързо. По-долу ще покажа как се пресмята това.
- Финансовото ви положение е стабилно и банките ще ви гледат като добър кредитополучател.
- Имотът е с ясна собственост и без проблеми в документите.
Кога НЕ си струва?
Честният съвет е част от моята работа. Не препоръчвам рефинансиране, когато:
- Остава кратък срок и вече плащате предимно главница. Ползата е малка.
- Разликата в условията е минимална и таксите я „изяждат“.
- Скоро ще погасите кредита от други средства, например при продажба на имот или получаване на наследство.
- Доходите ви са нестабилни или кредитната ви история е влошена в момента. Тогава е по-добре първо да я подредим.
- Настоящият ви договор има изгодни условия, които бихте загубили, например преференции, свързани с конкретен пакет.
Понякога най-добрият съвет е: „Засега не го правете, върнете се след шест месеца“. Предпочитам клиентът да спести пари, отколкото да направя сделка.
Какви са разходите при рефинансиране?
Това е точката, която хората най-често пропускат. Ползата трябва да се сравнява с реалните разходи:
- Такса за предсрочно погасяване към старата банка. Законът поставя ограничения за размера й, а при някои видове договори такава такса може изобщо да не се дължи. Затова първо прочетете договора си или поискайте писмена справка от банката.
- Такса за разглеждане и/или оформяне на новия кредит. Различава се между банките, а понякога може да се договори.
- Оценка на имота от лицензиран оценител, ако новата банка я изисква.
- Нотариални такси и такси по вписванията, свързани с новата ипотека и заличаването на старата.
- Застраховки (на имота и, при някои банки, животозастраховка), които може да се наложи да смените или подновите.
- Допълнителни документи, като служебни бележки и удостоверения, които имат своя цена.
Съветвам ви да поискате от всяка банка пълна картина на разходите предварително, както и ГПР, който включва всички такси. Сравнявайте само по ГПР, не само по „лихвения процент“.
Как да пресметнете дали е изгодно?
Нужни са ви само три стъпки и калкулатор.
Стъпка 1. Намерете месечното спестяване.
Месечно спестяване = сегашна вноска − нова вноска
Стъпка 2. Съберете всички еднократни разходи.
Общи разходи = предсрочно погасяване + такси + оценка + нотариус + други
Стъпка 3. Изчислете срока на изплащане на разходите.
Срок на възвръщане (в месеци) = Общи разходи ÷ месечно спестяване
Хипотетичен пример (числата са условни и служат само за илюстрация):
- Сегашна вноска: 500 €
- Нова вноска след рефинансиране: 450 €
- Месечно спестяване: 50 €
- Общи еднократни разходи: 1 200 €
- Срок на възвръщане: 1 200 ÷ 50 = 24 месеца
Ако остават още 15 години по кредита, след втората година всичко е печалба. Ако остават само две години, рефинансирането не си струва.
Проверете и общото оскъпяване. Ако удължите срока, вноската пада, но общата сума, която връщате, може да се увеличи. Затова винаги сравнявайте и двете числа: месечната вноска и общата сума за целия срок. Целта е да знаете какво получавате в замяна на какво.
Рефинансиране стъпка по стъпка
- Съберете данните по сегашния си кредит: остатък, оставащ срок, вид лихва, текуща вноска и условия за предсрочно погасяване.
- Определете целта си: по-ниска вноска, по-кратък срок, по-добра предвидимост?
- Направете запитване към банките. Колкото повече оферти сравните, толкова по-добре.
- Сравнете офертите по ГПР и общата сума, не само по вноската.
- Изберете банка и подайте документите.
- Оценка на имота (ако е нужна) и одобрение от банката.
- Договаряне на условията и подготовка за подписване.
- Подписване при нотариус. Новата банка превежда сумата към старата, вашият стар кредит се погасява, а старата ипотека се заличава.
- Проверка след сделката: уверете се, че старият кредит е закрит и ипотеката е вписана като заличена.
Какви документи са нужни?
Точният списък зависи от банката, но обикновено се иска:
- Лична карта.
- Документи за доходи: служебна бележка или трудов договор, фишове, а при самонаети и фрийлансъри декларации и счетоводна информация.
- Банкови извлечения по сметките, по които получавате доходите си.
- Справка за остатъка по сегашния кредит и условията му.
- Нотариален акт и документи за имота.
- Скица, удостоверение за данъчна оценка и удостоверение за тежести.
- Застрахователни полици.
- При необходимост: брачно свидетелство, документи за съдлъжници и други.
Ако доходите ви са нестандартни, например от граждански договори, дивиденти или чужбина, не се притеснявайте. Това не е пречка, просто изисква правилно подреждане на документите и избор на банка, която гледа на такива случаи с разбиране.
Колко време отнема?
Като ориентир, рефинансиране на ипотечен кредит отнема обикновено между 3 и 5 седмици от подаване на документите до нотариалния акт, но срокът зависи от банката и от подготовката ви. Най-голямото забавяне почти винаги идва от непълни или закъснели документи, затова подготовката в началото се отплаща.
Най-често срещани грешки
- Гледате само лихвата, а не ГПР и общата сума за плащане.
- Не проверявате таксата за предсрочно погасяване, преди да започнете.
- Не смятате разходите по прехода и разбирате за тях едва накрая.
- Удължавате срока без да осъзнавате, че общото оскъпяване расте.
- Питате само една банка, обикновено сегашната или най-близката.
- Подавате хаотични запитвания и неподредени документи.
- Решавате в последния момент, когато остава малко време до промяна в условията по текущия кредит.
- Не четете внимателно предложението за допълнителни продукти, обвързани с офертата.
Как FF Consult ви помага?
Като лицензиран кредитен посредник (лиценз на БНБ №BCI000097, член на АКПБ), аз не съм сравнителна платформа и не събирам просто контакти. Поемам целия процес, за да не се налага да тичате по гишета:
- Услугата е безплатна за вас. Възнаграждението ни идва от банката, която отпусне кредита, и няма скрити такси.
- Правим запитване към банките, с които работим, едновременно, за да видите реалните възможности.
- Правя изчисленията заедно с вас и ви казвам честно дали рефинансирането си струва, или е по-добре да изчакате.
- Подготвям цялото досие и се грижа за документите, за да няма забавяния.
- Договарям индивидуални условия благодарение на връзките ни с банките.
- Присъствам при нотариуса, за да сте спокойни до последния подпис.
Без задължение да продължите. Ако числата не излязат във ваша полза, ще ви го кажа направо. Повече за услугата – на страницата ни за рефинансиране.
Често задавани въпроси
1. Мога ли да рефинансирам кредита си, ако съм закъснявал с вноски?
Зависи от това колко често и колко отдавна е било. Единични и стари забавяния обикновено не са пречка, но чести или скорошни закъснения затрудняват одобрението. Най-добре е да ги обсъдим предварително, за да планираме правилния подход.
2. Колко често мога да рефинансирам?
Законът не поставя ограничение за броя пъти, но всеки път има разходи. Затова имайте предвид срока на възвръщане, а не просто възможността.
3. Мога ли да изтегля допълнителна сума при рефинансиране?
Често да, ако стойността на имота и доходите ви позволяват. Тогава говорим за рефинансиране с допълнително усвояване. Всяка банка има свои критерии, затова го уточняваме предварително.
4. Рефинансирането влияе ли на кредитната ми история?
Запитванията и новият кредит се отразяват в историята ви, но при коректно обслужване рефинансирането не е проблем. Важното е да не подавате запитвания безразборно, а подредено.
5. Трябва ли да уведомя настоящата си банка?
Новата банка и ние ще се погрижим за формалностите по погасяването. От вас се иска да поискате справка за остатъка и условията, а останалото го организираме заедно.
Готови ли сте да проверите дали рефинансирането е за вас?
Изпратете ми основните данни по сегашния си кредит и аз ще направя безплатна, честна преценка: има ли смисъл, колко бихте спестили и какво трябва да подготвите. Без натиск и без задължения.
Получете безплатна оферта от FF Consult и направете първата стъпка към по-леки вноски.
Андрей Илиев, управител на FF Consult Ltd. (Funds Finding Consult), лицензиран кредитен посредник, лиценз на БНБ №BCI000097, член на АКПБ.
Статията е с информационна цел и не представлява индивидуален финансов съвет. Условията зависят от конкретния договор и от решението на банката.